Bỏ hay không việc trích 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội?

Nhiều đề xuất hóa giải vướng mắc về trích 20% quỹ đất xây NƠXH. Ảnh minh họa: Cao Nguyên

Cũng liên quan đến vấn đề này Bộ Xây dựng cho biết, đã đề xuất và được Chính phủ giao nghiên cứu, xây dựng nội dung sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014. Trong đó, Bộ đã đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến quỹ đất dành để phát triển NƠXH với những quy định chi tiết về cách thức xác định, tỉ lệ quỹ đất dành để xây dựng nhà ở; về trường hợp bố trí khu đô thị NƠXH tập trung; việc quản lý, sử dụng khoản tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị không thực hiện bố trí quỹ đất dành để xây dựng NƠXH.

Nộp tiền thay cho trích quỹ đất

Sau kỳ họp thứ hai và kỳ họp bất thường lần thứ nhất Quốc hội khóa XV, cử tri đã gửi kiến nghị lên Bộ Xây dựng, đề nghị xem xét, điều chỉnh lại quy định việc phát triển nhà ở theo hướng quỹ đất dùng để phát triển NƠXH phải được xác định theo quy hoạch phân khu làm cơ sở thực hiện. Đối với các dự án nhà ở thương mại cần dành một số tiền tương đương 20% giá trị tiền sử dụng đất thương phẩm của dự án phải nộp để làm quỹ phát triển NƠXH.

Về việc này, Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định của pháp luật về nhà ở thì phần diện tích quỹ đất dành để phát triển NƠXH của một dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị được xác định bằng 20% tổng diện tích đất ở (đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật) trong bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của dự án đó.

Theo Bộ Xây dựng, trong thời gian qua, việc thực hiện quy định trên đã tạo được quỹ đất, phát triển được nhiều NƠXH cho các đối tượng. Tuy nhiên, vướng mắc hiện nay là đối với các quy hoạch phân khu đã bố trí đủ quỹ đất 20% thì khi lựa chọn chủ đầu tư các dự án thành phần của quy hoạch đó vẫn phải dành quỹ đất 20%. Điều này có thể phá vỡ quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Ngoài ra, liên quan đến số tiền tương đương 20% giá trị tiền sử dụng đất thương phẩm của dự án phải nộp để làm quỹ phát triển NƠXH, pháp luật về nhà ở hiện hành đã có các quy định.

Cụ thể, tại khoản 3 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có quy định: Trường hợp có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị không còn phù hợp thì UBND cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.

Trường hợp được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xác định giá trị tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% tại dự án theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan. Số tiền thu được phải bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng NƠXH trên phạm vi địa bàn.

Đơn cử Công ty cổ phần Xây dựng và Thương mại Sài Gòn 9 đang kiến nghị UBND TPHCM xem xét  chấp thuận việc thực hiện nghĩa vụ NƠXH theo hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại dự án Khu nhà ở Sài Gòn Thới An.

Có nên bỏ?

Trao đổi với Lao Động, luật sư Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way cho rằng, việc buộc phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng NƠXH sẽ khiến cho kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của cả dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm phần nào sức hút của dự án theo từng phân khúc khách hàng chủ đầu tư hướng đến.

Theo vị luật sư này, Đảng và nhà nước ta luôn nỗ lực tối đa trong việc giảm khoảng cách giàu nghèo, các dự án NƠXH hỗ trợ rất tốt cho người có thu nhập thấp, tuy nhiên nếu triển khai NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trung, cao cấp dường như lại một bức tranh hiện thực phản ánh khoảng cách giàu - nghèo trong xã hội một cách rõ ràng nhất.

PGS-TS Doãn Hồng Nhung - Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, cho rằng, quy định quỹ đất 20% xây dựng NƠXH trong các dự án thực sự không linh hoạt, khó khả thi trong thực tiễn kinh doanh. Trong khi đó, đại diện một vài doanh nghiệp chia sẻ, đây là quy định còn nhiều bất cập nên loại bỏ càng sớm càng tốt. Về lâu dài, chiến lược phát triển nhà ở thì Nhà nước nên có các quỹ đất sạch quy hoạch khu vực xây dựng và giao cho cơ quan quản lý kinh doanh nhà cấp tỉnh làm chủ đầu tư dự án phát triển NƠXH.

Chuyên gia bất động sản, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội đề xuất, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quyền lựa chọn việc dành 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng NƠXH. Hoặc chuyển đổi quỹ đất 20% dành cho phát triển NƠXH sang một khu vực khác để phát triển một dự án độc lập nhằm đảm bảo dành đủ quỹ đất phát triển NƠXH và thực hiện đúng nghĩa vụ của chủ đầu tư.